阳城县自然资源局

阳城县工业用地弹性出让实施方案 (试行)

发布日期: 2021-10-15 发布机构: 县自然资源局


为进一步优化全县土地供应,完善土地有偿使用制度和工业用地市场化配置方式,促进土地节约集约利用,降低企业用地成本,根据省厅《关于印发山西省工业用地弹性出让实施办法(试行)的通知》(晋自然资规〔2021〕1号)精神,结合我县实际,就我县工业用地弹性出让制定以下实施方案。

 一、工作思路

全面贯彻党的十九大精神,坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引,牢固树立和践行创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用,建立符合企业发展规律、产业生命周期和产业发展方向的工业用地供应制度,提升土地资源利用效率,推动经济结构调整和产业转型升级。

二、工作内容

按照产业用地分类准入标准和投入产出要求,确定工业用地各类供应方式的适用对象,在供应工业用地时,除采取现有工业用地供应方式外,可以灵活选择长期租赁、租让结合、先租后让、弹性出让等方式。

(一)供地方式

1、长期租赁。工业用地长期租赁主要是指国家将工业用途国有建设用地使用权在一定年期内出租给土地使用者,由土地使用者向国家缴纳租金的行为。约定的长期租赁使用期限一般不超过20年。

2、租让结合。工业用地租让结合主要是指国家将工业用途国有建设用地使用权以出租和出让相结合的方式提供给土地使用者,由土地使用者缴纳租金和出让金的行为。采取租让结合方式使用土地的,厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地,可采用出让方式使用土地。露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他用地等生产配套设施用地,可采用租赁方式使用土地。约定的出让或租赁使用期限不超过20年,且出让和租赁期限应当一致。

3、先租后让。工业用地先租后让主要是指国家将工业用途国有建设用地使用权提供给土地使用者时设定投入产出等条件,先行以租赁方式向土地使用者供应土地,土地使用者向国家缴纳租金并进行开发、利用和经营活动,按照租赁合同约定时间达到约定条件后,再以出让方式提供给土地使用者,并由土地使用者缴纳出让金的行为。以先租后让方式供应的,约定的租赁与出让使用期限之和不超过30年,其中租赁使用期限不超过5年。

4、弹性年期出让。工业用地弹性年期出让主要是指国家将工业用途国有建设用地使用权出让给土地使用者时,根据产业生命周期,在法定最高出让年限内合理确定出让期限,并由土地使用者缴纳出让金的行为。约定弹性出让期限不超过30年。

长期租赁、租让结合、先租后让、弹性年期出让供地应采用招标、拍卖、挂牌方式。其中采取先租后让、租让结合方式供应的,招标拍卖挂牌程序可以在租赁供应时实施,在承租人使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时,可以采取协议方式出让。在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下,可以将投资主管、产业主管等部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。

以上述方式取得的工业用地,在国有建设用地使用权有偿使用合同约定的使用期限内,土地使用者经有关部门批准可建造永久建(构)筑物,签订合同的原自然资源主管部门同意后土地使用权和地上建(构)筑物及其附属设施方可转租、转让和抵押。在办理工业项目核准、城市规划许可、建设许可等手续时,土地租赁合同与土地出让合同具有同等效力。

(二)工业用地出让价格和租金管理

1、工业用地租让结合、先租后让、弹性年期出让的出让价格应当符合国家和省地价评估技术要求,按照折算后不低于出让时国家规定的工业用地出让最低价标准的原则确定,出让起始价格依照基准地价对应的最高使用期限进行年期修正。

2、土地使用者可在规定期限内,按合同约定,分期缴纳土地出让价款,降低工业企业用地成本。

3、县政府根据工业用地基准地价,确定长期租赁、租让结合、先租后让的租金标准、调整方式和缴付办法,租金标准应根据市场情况适时调整。

(三)办理程序

1、采取长期租赁、租让结合、先租后让、弹性年期出让方式供应的,成交后承租人、受让人应签订国有建设用地有偿使用合同。

2、采取先租后让、租让结合方式供应的,承租人应当在租赁期满前6个月提出考核评价申请,由签订准入协议的县政府相关部门或者相关园区、产业主管部门对准入协议的履行情况进行考核评价。经评估考核达到约定投入产出等条件的,自然资源主管部门与原承租人签订出让合同,办理协议出让手续;未达到约定条件的,应采取限期整改方式进行处理,整改总期限不得超过1年。整改期满后仍未达到约定条件的,不得办理协议出让土地手续,土地使用权由县人民政府无偿收回,并根据合同约定处置地上建(构)筑物及其他附属设施,并追究违约责任

(四)工业用地合同约束内容

工业用途国有建设用地使用权有偿使用合同应符合招标、拍卖、挂牌出让和租赁工业用地的相关规定,并明确以下内容:

1、规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、履约保证金、违约责任等应当列入土地出让(租赁)合同中。

2、先租后让的,应当明确约定租赁土地转为出让土地的投入产出等条件,以及未达约定条件的处置方式。

3、工业用地有偿使用期限届满,土地使用者需要继续使用的,以出让方式取得土地的应当于使用期限届满前1年申请续期,并按规定缴纳土地价款;以租赁方式取得土地的应当于使用期限届满前6个月申请续期,续期租金评估期日应当以批准续租时为准。除因社会公共利益需要收回土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当按规定重新签订有偿使用合同。土地使用者未申请续期或续期未获批准的,工业用地出让(租赁)使用期限届满后土地使用权由市、县人民政府无偿收回,并根据合同约定处置地上建(构)筑物及其他附着物。

4、租赁合同应当明确承租土地使用权依法转租、转让或抵押的条件。

三、工作要求

强化工业用地供应合同管理,在供应合同条款中明确约定规划条件、投资强度、开竣工时间、合同金额及缴纳方式、违约责任等。充实人力物力,依照合同条款约定,定期开展合同履约情况巡查。通过信息公示、预警提示、开竣工申报、现场巡查、竣工验收、建立用地诚信档案等手段,有效预防和严肃查处闲置土地,实现对工业用地开发利用的全程监管。