阳城县董封乡
完善细化制度设置护航集体经营性建设用地入市
完善细化制度设置护航集体经营性建设用地入市
宋志红 教授
国务院近日公布修订后的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《条例》），自2021年9月1日起施行。《条例》修订是贯彻实施新土地管理法的重要举措。新土地管理法对集体经营性建设用地入市做出框架性规定，授权国务院制定具体办法。为此，《条例》特意新增相关条文，并从七个方面细化和补充入市制度。
一、对国土空间规划编制提出了要求。《条例》对编制国土空间规划时应如何安排集体经营性建设用地提出了两方面的要求：一是应当本着同地同权的原则统筹并合理安排集体经营性建设用地的空间和布局；二是必须按照节约集约的原则控制集体经营性建设用地的规模，同时鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。
二、细化了入市程序。为了便于操作，《条例》将集体经营性建设用地入市程序细化为六个步骤：土地所有权登记——政府有关部门出具用地条件和要求——土地所有权人编制并表决入市方案——政府审查入市方案并出具意见——确定土地使用者并签订入市合同——缴纳税费和不动产登记。
三、明确了入市方案的编制和审查要求。一是明确了入市方案的编制主体为土地所有权人；二是明确了入市方案的必备要素，包括土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容；三是明确了入市方案的审查要求，土地所有权人应当在入市交易前不少于十个工作日将入市方案和表决意见报市、县人民政府，市、县人民政府重点对入市方案是否符合规划条件或者产业准入和生态环境保护的情况进行审查，认为不符合的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。
四、补充了入市合同的内容和程序要求。一是明确交易方式，要求以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。二是明确合同必备条款和法定强制条款，合同必须载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等；《条例》进一步强调“规划条件、产业准入和生态环境保护要求”作为入市合同必备条款的法定性和强制性，未将这些内容纳入合同的，合同无效。三是明确备案要求，交易双方必须将入市合同报市、县人民政府自然资源主管部门备案。
五、明确了土地使用者缴纳税费的义务。在之前的改革试点中，集体经营性建设用地入市的土地增值收益调节金原则上由出让方、出租方、作价出资（入股）方及再转让方缴纳。土地管理法对此未予规定，《条例》则明确将“依法缴纳相关税费”规定为集体经营性建设用地使用者的义务，而且作为依法申请办理不动产登记的前置条件。
六、补充了二级市场交易的程序要求。新土地管理法规定通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，《条例》在直接援引这一规定的基础上进一步明确了程序要求：签订书面合同并书面通知土地所有权人。
七、明晰了政府的四项职责。一是由国务院自然资源主管部门制定入市合同示范文本；二是由市、县人民政府自然资源主管部门依据国土空间规划提出拟入市宗地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求；三是由市、县人民政府审查入市方案并出具意见；四是由市、县人民政府自然资源主管部门对入市合同进行备案管理。
