阳城县住房和城乡建设管理局
关于对县人大十七届六次会议第132号建议的答复
白东阳代表：
您提出的关于加强我县物业管理提升居民生活品质的建议收悉。现答复如下：
随着社会经济发展，老百姓对于生活品质的要求不断提升，对于物业服务越来越关注，要求也越来越高。今年以来，我们紧盯物业服务履约不到位、收费质价不相符、侵害业主利益等突出问题整治物业管理乱象，坚持“全面整改、全程监管、全面提升”的工作目标，强力推进物业行业专项整治工作，全县物业服务能力不断提升。
一、全县物业行业基本情况
全县171个小区总建筑面积519.1万㎡(住宅建筑面积447.28万㎡、非住宅建筑面积71.82万m)，总户数39726户。171个小区中，按小区建成时间划分，2000年(含)以前建成小区51个，占比29.83%；2001-2005年建成小区23个，占比13.45%；2006—2010 年建成小区31个，占比18.13%；2011-2015年建成小区21个，占比12.28%；2016—2020 年建成小区23个，占比13.45% ；2021年至今建成小区18个，占比10.53%；在建项目4个，占比2.34%。
按占地性质分，占用集体土地修建或涉及集体土地的46处（在建项目一处，下芹锦绣苑），占比26.9%；单位自建房74处，占比43.3%；商品房项目40处（含在建项目3处），占比23.39%，保障性住房11处，占比6.41%。
按小区住宅建筑面积划分，25 万平方米以上小区1个（兰花滨河小区），占比 0.59%；20—25 万平方米小区 2个（御景江山、鸣凤花园），占比 1.17%；15—20 万平方米小区3个（玉珑湾、开元四季、滨河湾），占比1.75%；10—15万平方米小区4个，占比2.34%；5-10万平方米小区25个，占比14.62%；3—5 万平方米小区9个，占比5.26%；1—3 万平方米小区37个，占比21.64%；1万平方米以下小区86个，占比 50.3%，在建项目4，占比2.34%。
按小区总户数规模划分，2000 户以上小区 1 个（兰花滨河小区），占比 0.59%，1000-2000 户小区5 个，占比2.92% ，500— 1000 户小区 23 个，占比 13.45% ； 200 — 500 户小区 29个，占比 16.96% ，100-200户小区17个，占比 9.94%；100 户以下小区92个，占比53.8%。在建项目4个，占比2.34%。
按管理方式划分，专业化物业企业已进驻或准备进驻的164个，正在引入专业化物业的7个。
二、建议办理情况
1、物业管理法规制度有《山西省物业管理条例》《晋城市物业管理条例》，对于小区公共部位使用维修资金维修的相关制度有《晋城市住宅专项维修资金管理实施细则》《阳城县住房和城乡建设管理局关于印发《阳城县住宅专项维修资金缴存及使用管理办法（试行）》的通知》阳住建发〔2025〕134号，物业服务标准以及收费标准根据《关于阳城县住宅物业服务收费标准的通知》阳字价〔2013〕61号文件执行。
2、2025年检查和推动整改问题764条，核心聚焦物业合同履行、信息公开、安全防范、公共收益等方面。2025年处罚物业企业违规行为1起，罚款2000元（润城紫薇兰亭小区），通报批评物业企业3家（北留洁冠物业、蟒河晋苑物业、滨河湾晨康物业），退返住宅维修资金1.46万元（北留长安星城），1家物业正在退还装修出入证工本费约3000元（晨康物业），移送纪检部门线索1起。约谈服务企业16家。2025年解决群众急难愁盼问题个数728条，协调解决了供水、供气、供暖等群众难点问题。各小区在春节、端午期间组织开展亮化、文艺演出、居民互动等各类活动120余次，营造节日氛围，促进邻里交流，提升了居民幸福感与归属感。
3、对于提升物业服务质量方面：一是制定出台了《“三方联动”机制》《促进物业管理健康发展联席会议制度》《物业矛盾纠纷处置的考核办法》。物业企业党组织转入社区管辖，接受县物业行业党委指导，物管会主任全部由村社区党员委员兼任。二是健全完善社区党组织对物业服务企业、业委会（物管会）管理机制。三是健全完善物业行业信用评价应用机制。现已完成2024年度物业企业信用评价县级审核工作，对于信用评价B级以下的企业，其服务项目不得参评星级小区；对于评定为C级的企业，加强项目监督检查；评定为D级的企业，不得评先评优，限制参与物业招投标，向乡镇社区通报建议退出物业市场。
4、物业服务标准以及收费标准根据《关于阳城县住宅物业服务收费标准的通知》阳字价〔2013〕61号文件执行。
5、我局制定出台了《物业矛盾纠纷处置的考核办法》，对辖区内物业服务企业矛盾纠纷处置情况开展专项考核，在对各类投诉分析研判后，我们会向所有物业企业通报，分析成因，研判对策，同时相互借鉴、交流各小区好的做法和经验，要求各物业公司引以为戒，避免出现类似问题，从源头上化解矛盾纠纷。开展了物业经理接待日活动，原则上每季度举办1次，若小区近期业主关注度较高、疑问较多，可根据实际需求增加频次。由项目经理或企业片区负责人担任开放日总负责人接待业主，为业主实际解决问题。
6、在成立业委会（物管会）方面。171个小区、41个物业公司，组建业主委员会1个（金城家园小区），组建物业管理委员会86个，覆盖率达50%。此项事宜正在有序推进中。
三、物业行业专项整治开展情况
一是党建引领，群管群治。成立了物业行业党委，推动全县40家物业企业组建党支部12个，党小组15个，其余企业党组织正在组建中。在各小区推动组建业委会和物管会，物业企业党组织和业委会（物管会）党组织隶属于社区党委（党总支）。通过党建引领，建立社区居委会、业委会（物管会）、物业服务企业三方“双向进入、交叉任职工作机制”，促进物业管理融入基层治理网格。
二是专项整治，破题发展。率先在全省启动退出机制，退出物业企业3家（鸣凤花园小区宏宇物业、下川住宅楼敬业物业、蟒河镇瑞安小区绿桂园物业）。2025年以来，处罚物业企业违规行为1起，罚款0.2万元；配合查处物业企业违规收费3起，退费金额33.97万元，惠及群众人数2684人，通报批评物业企业3家，约谈服务企业16家，责令物业企业整改问题数1400条。移送纪检部门线索6起，已办结问题线索3条，批评教育帮助和处理人数3人，党纪政务处分人数3人，组织处理人数2人。
三是聚焦民生，排忧解难。2025年解决群众急难愁盼问题个数1405条，协调解决了供水、供气、供暖等群众关心的热点难点问题，将小区913个空闲车位改为临停车位向业主及周边居民开放，新建电动自行车充电桩672个，为部分小区无偿提供体育器材4组，各小区在春节、端午等节日期间组织开展亮化、文艺演出、居民互动等各类活动120余次，提升了居民幸福感与归属感。
四是创新机制，固本培元。典型标杆引领。评选出12家县级“美好家园”小区，向上推荐市级“美好家园”小区8个。制度完善筑基。2025年以来建立完善制度20个，如《物业经理（负责人）接待日制度》，固定每双月的第二个周六日为物业经理接待日，物业经理牵头，邀请社区干部、小区物管会成员和职能部门人员（需要时）参加，倾听业主意见建议，多方联动协调解决物业矛盾纠纷，更好地提升物业服务。制定了《阳城县住宅专项维修资金缴存及使用管理办法（试行）》，进一步简化维修资金使用流程，借鉴其它省份经验，针对外墙墙面脱落、屋顶屋面漏水、消防安全隐患、电梯故障等八种情形，可以按照紧急程序直接申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
四、下步工作重点
1、开展住宅小区“阳光物业”专项行动。完善小区基本信息动态数据库管理工作，实时更新数据，确保信息实时、准确性。严格落实“一区一档”要求，为每个小区档案设立档案清单，结合“智慧物业”智慧管理平台建设，逐步推动线上线下数据统一。
2、开展群众投诉问题坚化解行动。对群众投诉问题进行全面分析梳理，推动投诉问题台账式管理、清单化落实，紧盯群众反映强烈、反复投诉、久拖不治的物业突出问题，协调职能部门会商研究，协同联动，推动问题得到彻底解决或化解。
3、切实规范小区维修资金管理。对住宅专项维修资金和小区公共收益进行摸底，建立清单和问题台账。2025年9月底前完成维修资金管理系统与“智慧物业”平台对接，实现资金缴存、申请、审批、拨付全流程线上留痕。强化业主监督机制，督促物业企业及时在小区公示栏、业主群发布维修资金使用支出情况。
4、开展物业服务企业整治提升活动。按照物业服务等级量化标准，组织开展物业服务等级核查活动，与乡镇、社区、业委会（物管会）、业主共同监督评价物业履约情况，结果向社会公开。坚持推行“红黑榜”制度，对通报批评的物业企业，采取“面对面”约谈、降低服务等级、处理处罚、强制退出等措施，督促问题物业企业“后进”变“先进”。
5、开展多方协同物业共管共建活动。健全党建引领下的居委会、业委会（物管会）、物业企业三方联动机制，结合物业经理接待日，共同商议小区重大事项，解决小区矛盾纠纷，规范小区重大事项议事决策机制。构建“政府托底+市场培育+居民参与”的物业服务体系，确实有困难、企业不愿意进入的，市政集团兜底，制定过渡管理办法，财政每年给予适当补助，适当收取居民物业费，养成居民有偿享受物业服务的意识，待时机成熟后市政集团退出，市场物业企业进入，破解无物业小区管理难题。
6、开展物业管理机制长效保障行动。聚焦物业管理规范化与长效化，通过完善住宅专项维修资金管理办法、小区公共收益管理指导性意见等物业管理方面的制度、机制，健全制度体系、强化执行监督、推广智慧物业平台，推动物业管理从问题响应向机制保障转型，提升住宅小区治理现代化水平，增强群众居住幸福感与安全感。
